help me! thẩm định giá TSBĐ ???

[newkid2202]

có anh/chị nào đang làm tại BIDV giúp em chút với ah ! e hok hiểu lém về cách định giá TSBĐ botay , e thấy ở ACB thì có sự thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng để đi đến mức giá phù hợp cho cả hai bên nhưng hok biết bên BIDV thế nào botay ? giá thỏa thuận mà ACB đưa ra dựa trên giá cả thị trường và khung giá của các cơ quan có thẩm quyền đưa ra.
:sick:

[nguyenbahieutd]

cac dong chi co ai co tai lieu tham dinh gia khong? share minh voi....thanks

[momit]

Mình thiển nghĩ việc thoả thuận giá trị TSĐB giữa NH và KH là chỉ về mặt câu chữ là chủ yếu. Chứ thực ra hầu như là từ một phía NH trong việc ấn định giá trị TSĐB, tất nhiên là NH đã thẩm định giá rồi.

Về cách thẩm định, mình nghĩ không có tài liệu nào có tính "khoa học" đầy đủ trong việc thẩm định giá tài sản thế chấp (tài sản thực), mà có thể sử dụng để định giá một cách chuẩn nhất. Mỗi NH có cách đánh giá riêng, nhưng xét cho cùng là dựa trên giá giao dịch trên thị trường, chủ yếu là giá rao bán và "cảm tính" của các cá nhân. Nhưng hệ thống thông tin về giá giao dịch chưa được hình thành một cách đầy đủ làm cơ sở đáng tin cậy cho việc định giá.

Còn khung giá của cơ quan nhà nước thẩm quyền là chỉ sử dụng khi nhà nước đền bù giải toả thu hồi đất cho các mục đích công cộng, phát triển kinh tế... Chứ không ban hành để quy định cách định giá như thế nào cho khu vực tư nhân trong giao dịch dân sự, chẳng hạn định giá tài sản thế chấp của NH. Hiện nay trong các văn bản nhà nước về QSD đất có đề cập đến "giá trị trường", nhưng cách xác định như thế nào thì "bó tay", cũng giống kiểu định giá như đã đề cập ở trên.

Một số thiển nghĩ của mình. Rất mong nhận được trao đổi từ các bạn để "đào" sâu hơn!

[touyen]

HI Kid!
Bạn phải hiểu thực chất của vấn đề thẩm định giá là gì? Mục đích chính là để xác định giá trị thực của TSĐB, làm cơ sở để định tỷ lệ dư nợ/TSĐB --> đánh giá độ rủi ro của khoản vay, tỷ lệ này càng thấp thì càng ít rủi ro, vì trường hợp khách hàng không trả nợ NH sẽ phát mãi TSĐB để thu hồi nợ vay.
Do đó, nếu định giá TSĐB dựa trên sự thỏa thuận của NH và KH thì sẽ mất đi tính khách quan.

Hiện nay, PP định giá phổ biến nhất NH thường áp dụng là PP so sánh: dựa trên cơ sở tham khảo giá giao dịch thực tế trên thị trường: áp dụng cho TS là BĐS. (Riêng đối với BĐS là đất nông nghiệp các NH thường áp dụng theo khung giá nhà nước). Một số ngân hàng lớn có xây dựng ngân hàng thông tin, thu thập tất cả các thông tin giao dịch của thị trường để làm cơ sở tham khảo
- Ngoài ra, phuơng pháp thu nhập/lợi nhuận cũng được áp dụng để định giá các BĐS lớn (quy mô có thể sử dụng đầu tư dự án)
- Định giá tài sản là động sản (hàng hóa, xe,...) thì thường dựa trên chứng từ hóa đơn xuất nhập hàng hóa (hàng mới 100%)
....
Tóm lại, dù bằng phương pháp nào đi nữa cũng phải đảm bảo khi phát mãi tài sản NH bán TS đươc giá tri tối thiểu băng giá đã thẩm định, như vậy mới đảm bảo việc quản trị rủi ro tốt.

[sonhai_ftu]

Còn 1 phương pháp nữa (đối với BĐS):

Giá trị TSĐB = (giá Thị trường + Khung giá Đất nhà nước)/2

[saolam]

Tôi đồng ý với ý kiến bạn touyen (http://caohockinhte.info/forum/member.php?u=6086). Định giá là một môn khoa học, đã được các nước có thị trường bất động sản phát triển áp dụng. Có rất nhiều phương pháp định giá phù hợp với từng loại BĐS. Một điều quan trọng nhất trước khi định giá là phải có nhiều thông tin thực về các BĐS đã được giao dịch. Ở Việt Nam, thị trường BĐS còn sơ khai, thông tin chưa đầy đủ, chính sách chưa tuân theo cơ chế thị trường nên để định giá được sát giá thị trường là rất khó khăn. Hơn nữa về đào tạo ngành Kinh doanh BĐS ở Việt Nam chỉ có duy nhất Trường ĐH KTQD Hà Nội có chuyên ngành này.

[txk087]

theo tôi được biết thì ở vietin cũng như vài ngân hàng khác họ dựa trên giá thị trường (có đến để xem nhà đất ở vị trí đó có tốt ko) rồi định giá.
Mức cho vay tối đa là 70% giá trị định giá BDS(giá trị này =70% giá thị trường)
vị chi chỉ cho vay tối đa khoảng 49% giá thị trường của BDS